Zdraví portfolia - pololetní zhodnocení

Již tradičně pro naše investory shrnul  vývoj zdraví nabízeného investičního portfolia Martin Šmajser, vedoucí oddělení risku. Pročtěte si detailní analýzu, kde se dozvíte nejen složení nabízeného investičního portfolia, ale také jak se daří Fingoodu úspěšně vymáhat opožděné splátky. 

Objem a vývoj úvěrového portfolia

Od zahájení své činnosti do 30.6.2024 se objem úvěrů poskytnutých Fingoodem blíží částce 2,5 miliardy Kč. Z této částky připadá 543 mil. Kč na úvěry poskytnuté v první polovině letošního roku. 

Aktuální objem nesplaceného portfolia (tj. úvěry do a po splatnosti) je 1,307 miliardy CZK.

Struktura portfolia dle odvětví

I nadále v našem aktuálním portfoliu převažuje financování nemovitostních developerských projektů (označené v grafech jako „Nemovitosti“), jeho podíl se k 30.6. opět dostal téměř na 70 % (909 mil. Kč) z celkového objemu.

Přestože úrokové sazby vyhlašované ČNB postupně mírně klesají, tak jsou stále výrazně vyšší než v období před 2-3 roky. A to může nadále působit na finální fázi prodeje, a tedy prodloužení splatnosti některých úvěrů.  

Navíc už poměrně dlouho trvá celkové oslabení trhu a kupní síly, a to má vliv na velké množství sektorů v dalších oblastech podnikání. Postiženy jsou všechny cyklické sektory a také sektory „investiční“, tj. které jsou závislé právě na celkovém vývoji kupní síly nebo jde o prodej výrobků/zboží, které mají vyšší hodnotu a které domácnosti mohou odložit. Vnímáme ale na druhou stranu pozitivní signály v podobě např. růstu reálných mezd.

Struktura portfolia dle regionů

Nadále zůstává dominantní Praha, její podíl poprvé překročil 50 %. Naopak díky splacení některých úvěrů (především SweetHome Boost) poklesl podíl velikostně druhého Moravskoslezského kraje na 25 %.

Zajištění portfolia

Podíl dvou nejlepších kategorií (úvěr zajištěn 100% nemovitostí nebo úvěr zajištěn 100 % kombinací bonitních zajišťovacích prostředků) se proti předchozímu období mírně zvýšil a dosáhl 80 % celkového portfolia.     
                                  
Chtěl bych doplnit, že pokud úvěr popisujeme jako zajištěný nemovitostí v dané hodnotě, pak to znamená že máme k dispozici zástavní právo na Katastru v prvním pořadí a současně ocenění nemovitosti.

U movitých věcí bereme jejich hodnotu dle zůstatku v účetnictví k datu poskytnutí úvěru. U avalů směnek vyhodnocujeme bonitu avalisty současně se schvalováním úvěru a pokud ji vyhodnotíme jako dostatečnou k avalované částce, pak teprve tuto hodnotu počítáme jako hodnotu do zajištění úvěru.

V praxi to znamená, že u mnoha úvěrových případů existují avaly, které v tomto výpočtu nejsou započítány z důvodu nedostatečné bonity majitele nebo chybějících informací. Ale v praxi jsou tyto avaly platné a mohou případně pomoci při problémech se splácením.

 „Zdraví“ portfolia, tj. rozdělení úvěrů dle stavu splácení (do splatnosti / po splatnosti)

Z poskytnutých 2,472 miliardy Kč jistiny úvěrů klienti do 30.6.2024 dostali zpět zaplaceno na jistinách 1,165 miliardy Kč. Zbylá část tvoří aktuální portfolio v hodnotě 1,306 miliardy CZK. Z něho je 1,174 miliardy Kč „do lhůty splatnosti“, tj. jde o částky u kterých ještě nenastala splatnost úvěru nebo jeho části. 
Po splatnosti je tedy k 30.6.2024 132 mil. Kč ve struktuře uvedené v grafu, což představuje 5,4 % aktuálního portfolia.  

Rating portfolia

Rating, který počítáme u jednotlivých úvěrů a předkládáme investorům, je naším interním produktem. Nejde v přesném smyslu slova o statistický model, ale především o rozřazení firem do tříd dle kritérií, které považujeme za nejdůležitější. Zároveň ale sledujeme (ve zveřejňovaném procentu rizikovosti), kolik máme v každé ratingové kategorii klientů celkem a kolik z nich je delikventních.

Podíl těchto delikventních klientů v dané třídě proti celkovému počtu klientů v dané třídě pak tvoří uváděnou rizikovost v %. Rating je postaven tak, že v prvním kroku spočítáme dle kritérií „rating klienta“ a „rizikovost klienta v %“. Tento výpočet jsme začátkem letošního roku aktualizovali dle dat portfolia za r.2023 a došli tedy k novým hodnotám rizikovosti klientů.

Rizikovost klienta v roce 2024:

• AAA – 4,17%
• AA  – 8,07%
• A – 9,32%
• B – 32,26%
• C – 72,62%

Tyto hodnoty jsou u většiny tříd mírně (cca o 1-2 %) horší než v předchozím období, nicméně dají se hodnotit spíš jako stabilní. Pokud vnímáme „rating klienta“ jako určité vyhodnocení kvality samotného dlužníka a jeho schopnosti splatit úvěr v termínu, pak je zřejmé že pokud je investováno do klienta s ratingem „AA“, pak šance na splacení investice v řádném termínu je cca 4krát vyšší než u firmy s klientským ratingem „B“. U ratingu klienta s horší ratingovou třídou by tedy v poměru dle výše uvedených rizikovosti měl investor očekávat častější prodlení s úhradou splátek úvěru.

Následně k vypočtenému ratingu a rizikovosti klienta přidáme především vyhodnocení zajištění úvěru a způsobu splácení (balón nebo anuita).  Vypočtený rating úvěru a rizikovost úvěru pak udává finální šanci na návratnost úvěru (tj. po realizaci zajištění), zatímco rating klienta vypovídá spíš o kvalitě samotného dlužníka a schopnosti splatit úvěr v termínu (tj. ještě před realizací zajištění).

Rizikovost úvěru u většiny případů zatím vychází jako 0,00 %, protože u kvalitně zajištěných úvěrů (např. kvalitní nemovitost v hodnotě vyšší než poskytnutý úvěr) do 31.12.2023 zatím nemáme v portfoliu případ, kdy by u takových úvěrů investoři utrpěli ztrátu. První takové případy nastaly v prvním kvartálu roku 2024 (část úroků u GaPa Building a 10% jistiny a část úroků u firem spojených s panem Skubidou), v budoucnu po pravidelné aktualizaci ratingu sice už nebude vypočtená rizikovost úvěru 0 %, ale stále by měla být velmi nízká.

Vymáhání problémových případů

V prvním pololetí letošního roku došlo k většímu množství změn ve struktuře problémových úvěrů. Jejich významná část byla vymožena, bohužel jiné se naopak do správy vymáhacího oddělení dostaly.

Vymožené úvěry:

GaPa Building (12 mil. Kč)
Díky dobře nastaveným podmínkám úvěru ve smluvní dokumentaci a kvalitnímu vyjednávání s dalšími partnery kolem klienta se podařilo postupně nejen vylepšit zajištění, ale nakonec v průběhu prvního kvartálu 2024 pohledávku prodat za 100 % jistiny úvěru.

Toto považujeme za velmi dobrý výsledek, protože v opačném případě bylo zřejmé, že původní klient projekt nezvládl a museli bychom zřejmě hledat jiného developera a stavební firmu s cílem objekt dostavět a následně hledat kupce. Toto řešení by mohlo být časově mnohem delší a s rizikem, že finální návratnost bude výrazně nižší než dosažených 100 % jistiny.

Home Service Partner (původně 89 mil, Kč, aktuálně zbývá 9 mil. Kč 15 dní po splatnosti)
V průběhu prvního pololetí nastala splatnost u všech 4 úvěrů v celkové hodnotě 89 mil. Kč, aktuálně zbývá ke splacení část posledního z nich v hodnotě 9 mil. Kč.

U projektů docházelo k mírnému zpoždění z důvodu opožděné kolaudace apod., nicméně cca do měsíce byly úvěry zaplaceny a stejně tak předpokládáme úhradu i posledních zmíněných 9 mil. Kč v průběhu 07/2024.

SweetHome Boost (původně 80 mil. Kč, aktuálně 35 mil. Kč do splatnosti)
Předmět projektu (rodinné domy na Ostravsku) je řádně dokončen a začal se realizovat prodej. Nicméně z důvodu uvedených v odstavci Struktura portfolia dle odvětví je tento prodej pomalý, a proto bylo v první fázi přikročeno k prolongaci původních termínů splatnosti.

I poté však problém s pomalým prodejem přetrval, a nakonec se s klientem podařilo dojednat přefinancování projektu a z tohoto byly splaceny 3 úvěrové tranše v hodnotě 45 mil. Kč. Zbylé dvě tranše v hodnotě 35 mil. Kč jsou splatné na podzim a věříme opětovně v jejich splacení i s ohledem na zachování standardních vztahů se skupinou majitele projektu (pan Rybka) a pokračování jeho dalšího velkého projektu „Marica“.

Slezské bytové domy (17 mil. Kč), Slezský garážový park (9 mil. Kč)
Jako součást celkového řešení úvěrů za skupinou pana Skubidy formou prodeje pohledávek za 90 % jistiny byly vyřešeny i úvěry pro developery Slezské bytové domy a Slezský garážový park.

V průběhu třetího kvartálu předpokládáme stejným způsobem (tj. odkupem pohledávek za 90 % jistiny úvěru) úhradu úvěrů pro Optimus Prime a v posledním kvartálu i pro Slezskomoravskou developerskou a MM Skubida Trade.

Finservice (původně 5 mil. Kč po splatnosti, aktuálně po splatnosti 0,6 mil. Kč)
Společnost zabývající se nákupem, stavbou, prodejem i pronájmem nemovitostí, vnímáme ji stále jako majetkově poměrně bonitní.

Bohužel je také ovlivněna slabým trhem (viz bod struktura portfolia dle odvětví) a tedy slabším cashflow. Z celkové expozice 38 mil. Kč byly splatné první dva úvěry a u obou došlo ve splácení z uvedených důvodů k několikaměsíčnímu zpoždění. První byl splacen, z druhého zbývá aktuálně 0,6 mil. Kč a zde předpokládáme úhradu v 07/2024. Zbylých 28 mil. Kč jsou úvěry splatné v dalších letech.

Sanity Swiss (5 mil. Kč)
Díky průběžné práci s klientem se dařilo držet úvěr do lhůty 90 dní po splatnosti a zcela jej zaplatit k datu splatnosti.

Rampage (1 mil. Kč)
Po několika měsících se podařilo dotáhnout splacení úvěru tohoto klienta.

Celkem tedy bylo za první pololetí vyřešeno cca 170 mil. Kč posplatných úvěrů.

Nově vzniklé problémové úvěry:

Rolsit, PiCaSo, PiCaSo manufaktury, Ložnice 21, Matrace Comfort – tj. společnosti vlastněné panem J. Mikuláškem (93 mil. Kč)
Část úvěrů byla po splatnosti už v minulém kvartálu. Klientovi se výrazně zpozdil náběh nových zakázek pro stávající i nové zákazníky a současně bohužel i jednání o přefinancování v bance.

Aktuálně jsme předpokládali v příštích dnech řešení ve spolupráci s klientem v podobě prodeje jeho výrobní haly a splacení cca poloviny všech úvěrů skupiny. Zbytek měl být dořešen přefinancováním bankou.

Bohužel v posledních dnech byly zjištěny další negativní informace ohledně dalšího významného zadlužení vlastníka skupiny a výše popsané řešení nebylo ze strany vlastníka zatím realizováno. Přecházíme na vymáhání pohledávky právní cestou.

Detailní statistky naleznete přímo na stránce Zdraví portfolia.